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住房公积金信贷资产证券化提上日程 超7000亿待入楼市

2015年11月02日来源:楼盘网本地楼市责任编辑:huian_loupan

信贷资产证券化正在成为稳定住房消费的有力手段和工具。继棚户区改造及其货币化补偿成为信贷资产证券化置换出信贷额度的首要用途后,住房公积金信贷资产的证券化,已经被监管层提上议事日程。

作为住房公积金主管部门的住房和城乡建设部(下称“住建部”),已经开始和中国人民银行总行商讨、研究住房公积金信贷资产证券化的有关问题。住建部数据显示,2015年前三季度,住房公积金贷款总额超7000亿元人民币 。

住房公积金已经被监管层定性为“一头连着经济、一头连着民生”的重要稳定住房消费手段。在监管层多次对住房公积金使用施压后,截至2015年10月,住房公积金余额已经同比下降逾2000亿元。

再行“证券化”

“部里面确实在做推行住房公积金信贷资产证券化的工作,时间上现在还没有最后具体的说法,但大的方向已经定了,这是未来一段时间重点要开展的工作。”10月28日中午,一位不愿具名的住建部内部人士向记者证实,住房公积金信贷资产证券化的有关工作,正在进行当中。

所谓信贷资产证券化是指,将原本不流通的金融资产转换成为可流通资本市场证券的过程。从广义上讲,是指以信贷资产作为基础资产的证券化,包括住房抵押贷款、汽车贷款、消费信贷、信用卡账款、企业贷款等信贷资产的证券化。

作为手段和金融工具,资产证券化已经多次出现在稳定住房消费领域。在住建部要求棚户区改造以货币化补偿为主后,国务院已经确定,在新增2000亿元信贷资产证券化试点所置换出的信贷额度中,将棚户区改造及货币化安置列为首要投向,国家开发银行已经发行了相关资产证券化产品,获得市场认可。

在这样的背景下,住房公积金贷款的资产证券化尝试,被提上议事日程。记者了解到,作为住房公积金主管部门的住建部,已经开始和人民银行总行商议住房公积金贷款资产证券化的有关事宜。不过,截至本报记者发稿,还尚未有具体的工作时间表。

多位住房和城乡建设系统内部人士均向本报记者表示,对于通过住房公积金信贷资产证券置换出信贷额度,用于棚户区改造和稳定住房消费,其大的政策方向在更高的决策层面已经没有异议。目前主要的问题是,与资产证券化有关的路径和技术问题。

余额减逾2000亿元

自2015年两会开始,稳定住房消费即已成为房地产政策的主基调。在如是背景下,住房公积金即成为落实稳定住房消费政策取向的主要手段之一。住建部、人民银行总行多次联合下发文件,要求提高住房公积金贷款额度上限,提升住房公积金使用效率。

效率问题的核心在于住房公积金贷款使用效率较低。住建部、人民银行总行的统计数据显示,截至2014年底,全年发放个人住房贷款222.51万笔共6593.02亿元,分别比上年减少13.14%、14.18%;全年回收个人住房贷款2786.90亿元,比上年增长12.16%;全年个人住房贷款新增余额3806.12亿元。

对于这种情况,中央政府有关主管部门曾在内部系统会议上对此表示不满。一位主管部门高级领导曾批评:“目前情况非常严重,公积金账上余额不仅没有下降,反而比去年底多了1500亿元,1.1万亿元放着不花,为什么呢?”

在这样的背景下,一系列提升住房公积金使用效率、提高贷款使用量的政策相继出台。同时,作为住房公积金主管部门,住建部多次向地方政府施压,要求改进住房公积金贷款流程、提高使用效率。

根据住建部最新的统计数据显示,2015年前三个季度,新发放住房公积金个人住房贷款7585亿元,比去年全年发放额还多991亿元;个贷率从68.9%提高到76.1%;结余资金从1.1万亿元减少到9600亿元。

“所以,如果通过住房公积金贷款证券化的方式,置换出更多的信贷额度,将这些置换出的信贷额度,再投入稳定住房消费、促进民生和居住条件改善的领域,实际上是更大的发挥住房公积金在稳定住房消费领域的作用,也让住房公积金惠及更多普通群众。”一位接近住建部的权威专家表示。

存在流动性“矛盾”

记者了解到,如果不出意外,个人住房公积金贷款信贷资产证券化一旦正式成行,其置换出的信贷额度,有望优先用于稳定住房消费、改善民生和住房条件领域。在此之前的信贷资产证券化试点置换出的信贷额度,都将棚户区改造及货币化安置列为优先投向。

住建部副部长王宁在住房公积金管理工作座谈会上表示,我国经济运行总体平稳,但下行压力仍然较大,稳增长仍是关系全局的重要任务。住房公积金一头连着经济,一头连着民生,必须勇挑重任,争取更大作为。他强调,今年还剩下不到3个月的时间,各地区要再加一把劲,把释放结余资金等工作收好官。

在住房公积金贷款信贷资产证券化工作提上议事日程的背景下,部分地方也在一定程度上存在住房公积金的流动性问题。一位地方住房和城乡建设系统官员向记者表示,在一次内部系统会上,住建部一位高级领导曾指出了这个问题。

这位高级领导表示,当前,结余资金总量大和部分城市流动性紧张的矛盾并存。着力破解这两大矛盾,关键是解决好观念落后、体制不顺和能力不足问题。特别是在观念上解决怕出风险、怕丢资源、怕添负担的“三怕”问题。

2015年以来,浙江、北京等多地均调整了住房公积金的有关调支取政策,增加了连续缴存年限、账户余额额度等硬性要求。这些新增要求被媒体解读为地方公积金贷款额度紧张,而限制住房公积金提取的门槛。“信贷资产证券化与部分地方的流动问题,应该说没有必然的因果关联,从当前的情况看,住房公积金面临的问题,还是余额过大和使用不足等问题。”前述权威专家向记者表示。

记者了解到,与住房公积金贷款信贷资产证券化同步,住建部还部署了包括多项优化住房公积金使用的工作,相关工作将在今年最后三个月中陆续落实。

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